“ESPECIFICAMENTE EM DESAPROPRIAÇÃO, CRÉDITO HIPOTECÁRIO PRECEDE AOS DEMAIS, POR FORÇA DO ARTIGO 31 DO DECRETO-LEI 3.365/1941 E ARTIGO 1425, V, DO CÓDIGO CIVIL”.

0Assim decidiu o MM. Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública do Foro de Campinas (SP), ao julgar o mérito de uma ação de desapropriação por utilidade pública que tramita naquele Foro.

No caso concreto, o Município de Campinas desapropriou um prédio comercial para fins de instalação do Almoxarifado da Secretaria Municipal de Educação. Os expropriados, no entanto, possuíam débitos de natureza diversa, dentre estes, débitos trabalhistas, tributários referentes ao próprio imóvel e hipoteca que recai sobre o próprio imóvel expropriado, cujos valores, somados, excedem ao da oferta indenizatória depositada pelo Município.

Frente ao impasse, o Excelentíssimo Juiz de Direito da 1º vara da Fazenda Pública de Campinas, ao apreciar o mérito da ação para declarar incorporado o imóvel ao patrimônio do ente expropriante, o julgador consignou em sentença que o crédito hipotecário, especificamente em ações de desapropriação, prefere a todos os demais, por força do disposto no art. 31 do Decreto-lei 3.365/1941 (“Ficam subrogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado”) e no art. 1425, V, do Código Civil ("A dívida considera-se vencida: (...) se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor").

Após, serão satisfeitos os débitos tributários inscritos e ajuizados, nos termos do art. 34-A, § 3º, combinado com art. 32, §§ 1º e 2º, ambos do Decreto-lei 3.365/1941, cujos saldo remanescente servirá aos credores trabalhistas, na ordem cronológica das penhoras, vide art. 908, § 2º, do Código de Processo Civil.

Assim, a técnica adotada pelo MM. Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública do Foro de Campinas (SP), embora não rotineira em Câmaras Cíveis ou de Direito Privado, em verdade, traduz a melhor interpretação a ser aplicada ao instituto nos casos de desapropriação, porquanto regido pelo Decreto-lei 3.365/1941.

Isto porque, sendo a hipoteca direito real, recai diretamente sobre o bem dado em garantia. Quando se opera a desapropriação do imóvel, entende-se que se opera a sub-rogação da garantia no preço depositado pela Municipalidade, nos termos do art. 31 do Decreto-Lei nº 3.365/41, de modo que a parte do preço que for necessária para o pagamento do saldo devedor perseguido pelo credor hipotecário deverá ser a ele destinada, por força do art. 1.425, V, do Código Civil.

Diga-se sub-rogação de parte da oferta indenizatória depositada pela Municipalidade, pois com a desapropriação ocorre a perda da propriedade pelos antigos detentores do imóvel, nos termos do art. 1.275, V, do CPC, os quais, a partir deste momento, não mais serão vistos ou tratados como proprietários do bem, mas sim como expropriados, enquanto a propriedade passará a ser exercida pela Municipalidade, não guardando vínculo com os antigos proprietários.

Nesse sentido, no contexto de uma ação de desapropriação, as penhoras de naturezas diversas que se operem no rosto dos autos desta ação e, portanto, após o pedido de desapropriação, não possuem o condão de induzir a novas preferências sobre o bem, tampouco a um concurso especial de credores na forma do art. 797, do Código de Processo Civil, uma vez que nesta hipótese há a prevalência da norma especial, com regramento específico sobre o tema, isto é, aquele previsto no art. 31 do Dec.-Lei 3.365/41 c/c art. 1.425 do CC.

Em idêntico sentido já concluiu a 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONCURSO DE CREDORES. DECISÃO QUE RECONHECEU COMO PREFERENCIAL O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. Crédito de honorários advocatícios penhorado no rosto dos autos e hipoteca gravada na matrícula do imóvel expropriado. No concurso de credores instaurado nesta ação, não se aplicam as regras do artigo 83 da Lei nº 11.101/05, do artigo 797 do novo CPC, ou do artigo 186 do CTN. Hipoteca decorrente de execução judicial lavrada antes do ajuizamento da ação expropriatória. Aplicação do artigo 31 do DL nº 3.365/41. Preferência do crédito hipotecário. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2198035-42.2018.8.26.0000; Relator (a): Marcelo Semer (Juiz Subst); Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Taubaté - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/12/2018; Data de Registro: 05/12/2018)

Em conclusão, a decisão proferida na Vara da Fazenda Pública de Campinas (SP), apesar de não ser inédita, ainda é um importante precedente para a definição da preferência dos créditos hipotecários em ações de desapropriação, ao passo que reforça a segurança jurídica para os credores hipotecários e contribui para a harmonização da jurisprudência sobre o assunto.

Desapropriação nº 1058183-27.2022.8.26.0114