É possível optar pela consolidação da propriedade imobiliária alienada fiduciariamente, mesmo após o ajuizamento de ação de execução?

A pergunta em tela tem se mostrado cada vez mais recorrente. Não são poucos os casos nos quais, o credor fiduciário em um primeiro momento, não tem interesse na execução da garantia imobiliária e aloca-la no seu universo patrimonial e assim, ajuíza ação de execução na tentativa de reaver seu crédito.

Obviamente este mesmo credor pode mudar de posição motivado por novos eventos, desde interessados no bem (e assim, a possibilidade de vende-lo), investimento e empreendimento para utilização daquele bem (implicando assim na consolidação da propriedade) dentre outros.

Não se olvide, ainda, a possibilidade de alteração do credor, pelas já conhecidas e cada vez mais costumeiras, operações de cessão de direitos creditórios. Neste cenário, o novo credor (cessionário) pode ter o interesse na consolidação da propriedade, diferentemente daquele credor originário (cedente).

Há de se observar ainda, casos de inviabilidade temporária, por razões de direito e/ou fáticas, de consolidação da propriedade (como o prazo suspensivo - “stay period” - de que trata o artigo 6º, §4º, da lei 11.101/05).

Pois bem. São diferentes os cenários que ensejariam a consolidação da propriedade imobiliária, alienada fiduciariamente, mesmo após o ajuizamento de ação de execução e por isso surge a relevante dúvida. É possível?

Ao meu ver, existe amparo legal para tanto.  É possível sim, iniciar o procedimento de excussão extrajudicial, isto é, consolidação da propriedade imobiliária nos termos da Lei 9.514/97, mesmo após o ajuizamento de Ação de Execução de Título Extrajudicial, ainda que o executado já tenha sido citado.

Veja, é direito do credor buscar o recebimento do seu crédito, sob as melhores ferramentas ao seu dispor e fazendo uso da opção que lhe convir, respeitados os limites legais.

Abre-se um parêntese para pontuar. Nos termos desta tese, não se admite a afirmação de que com o ajuizamento da Ação de Execução o credor estaria abdicando ao direito de executar a garantia, mesmo porque essa afirmação sob hipótese alguma prospera. É na verdade, ofensa ao texto legal.

Nesta esteira, destaca-se que ao credor é facultado o direito de executar a garantia e o direito de executar a dívida.

Ora, o inciso II e o inciso III do artigo 924 do Código de Processo Civil, assim dispõem:

Art. 924. Extingue-se a execução quando:

(...)

II - a obrigação for satisfeita;

III - o executado obtiver, por qualquer outro meio, a extinção total da dívida;

Destaque absoluto ao inciso III, notadamente a possibilidade do executado obter “por qualquer outro meio, a extinção total da dívida”.

Some-se a supra disposição legal, ao parágrafo 6º do artigo 27 da Lei 9.514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

Portanto, ao passo que o credor poderá dar quitação à dívida, tem-se aqui, notória possibilidade do o executado obter, por qualquer outro meio, a extinção total da dívida, isto é, justamente por meio do procedimento Extrajudicial de Consolidação da Propriedade (Lei 9.514/97), junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Entrementes, a execução da garantia que alcançará, nos termos legais, a quitação da dívida, devendo, pois, apensas ser comunicado ao juízo da execução outrora ajuizada para a consequente extinção da ação de execução. E não há de se falar em desistência do exequente, ainda que tácita, ou condenação deste em verbas de sucumbência, pois não é o caso e não se pode confundir. De fato, incorre-se na satisfação do crédito por via extrajudicial que implica na extinção natural e automática da execução judicial.

Diego Vaz - Advogado - CMMM